5월 종합 소득세 주택 임대 소득 관련 Q&A (1~10)

1. 주택 임대 소득에 대해 세금을 내는 기준은 무엇인가요?

상가임대와 마찬가지로 주택임대소득은 사업소득으로 종합소득 과세 대상입니다. 다만, 주택 임대소득은 아래의 요건을 갖춘 경우 비과세과 분리과세 적용이 가능합니다.

소유 주택수	월세	보증금	비고
부부합산 1주택	비과세	비과세	기준시가 9억원 초과 월세는 과세
부부합산 2주택	과세
부부합산 3주택		일부과세(간주임대료)	소형주택은 주택수에서 제외

소형주택은 전용면적 40제곱미터 이하 이거나 기준시가 2억원이하인 주택을 말합니다. 

1인당 연 주택임대수입금액에 따른 과세 방법에는 연 2천만원을 초과시 다른 종합소득과 합산 신고하며 세율은 6~45%입니다. 연 2천만원 이하 일때는 종합소득 합산신과와 분리과세(세율 14%) 신고 중 선택이 가능합니다. 

2. 세무서에 임대사업자 등록을 하지 않았는데도 소득세를 신고해야 하나요?

사업자등록 의무와 소득세 신고의무는 별개로 사업자 등록을 하지 않았더라도 대상이면 소득세 신고를 해야합니다. 또한, 주택임대사업자 미등록시 가산세가 부과됩니다.

3. 세무서에서 종합소득 안내문을 받지 못했는데 신고할 필요가 없나요?

안내문을 받지 못하였더라도 신고 대상이라면 신고해야합니다. 과세 대상 임대소득이 있음에도 신고하지 않을 경우 무신고가산세(납부할 세액의 20%), 납부지연가산세(미납한 1일당 0.022%)가 납부할 본세에 추가되서 세금을 더 납부해야 할 상황이 발생하게 됩니다.

4. 전세보증금은 나중에 임차인에게 돌려 줄 돈 인데도 소득 신고해야 할까요?

부부가 합산하여 3주택이상 보유한 경우 전세보증금 합계 3억원 초과금에 대해 정기예금 이자 상당액을 임대소득으로 계산해야합니다. 이를 '간주임대료'라고 하는데 예를들어 보증금 합계 5억원이라면 (5억원-3억원)*60%*1.2% = 1,440,000원을 신고해야합니다.

5. 단독명와 공동명의 주택이 있을 경우 임대소득은 어떻게 신고하나요?

월세인 경우 단독명의 주택의 전체 월세와 공동명의 주택 월세 중 본인 지분율을 곱한 금액을 본인 소득으로 봅니다. 전세인 경우 (부부합산 3주택이상, 보증금 3억원 초과) 단독명의 주택에서 전세보증금 3억원을 차감하여 간주임대료를 계산합니다. 공동명의 주택에서도 전세보증금 중 3억원을 차감하여 간주임대료를 계산하여 지분을 곱하여 임대소득으로 봅니다. 예시로 부부합산 3주택자(단독명의 A, B주택 공동명의 C주택, A주택 거주 , B주택 전세 3억원, C주택 전세 5억원) A주택은 거주이므로 과세제외, B주택(단독명의)은 보증금 3억원 공제하므로 과세미달, C주택(공동명의)에서 별도 3억원 공제 후 간주임대료 계산, ABC모두 동일인 명의라면 총 8억원에서 3억원 공제 후 간주임대료로 계산됩니다. 

6. 본인 1주택과  공동 상속받은 주택이 있는 경우 1주택인가요? 2주택인가요?

공동소유주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산되고 동일지분은 합의하여 경정됩니다. 다만, 해당 주택 임대수입금액과 본인 지분 금액이 6백만원 이상이거나 공동 소유주택 기준시가가 9억원 초과로서 30%초과 지분 소유시에는 소유주택으로 계산합니다. 

7. 다가구 주택(여러 세대 거주 중)을 임대하는 경우 1주택인가요?

구분 등기되지 않은 다가구 주택 1채만 보유한 경우라면 1주택입니다.

8. 부부합산 1주택을 월세로 임대중이면 신고대상인가요?

12월 31일 또는 양도일 기준으로 기준시가 9억원 이하라면 비과세입니다. 기준시가는 인터넷 포털 -> 부동산 공시가격 알리미 검색 -> 주소 입력 -> 2022년 기준시가로 확인 가능합니다. 참고로 2023년 주택임대소득부터는 부부합산 1주택으로 기준시가 12억원 이하는 비과세 됩니다. 

9. 주택임대소득에 대해 비과세인 경우는 없나요?

부부합산 1주택이고 기준시가 9억원 이하 주택이라면 임대소득 규모에 관계없이 비과세입니다. 전세로 임대하는 경우 역시 일정 기준이하는 과세대상이 아닙니다. 단, 부부합산 3주택 이상인 경우 전세 보증금이 3억원을 초과하는 경우 과세 대상입니다.

10. 오피스텔을 분양받아 임대할 경우 주택 임대로 보는 건가요?

임차인이 상시 주거용으로 사용할 경우 주택임대, 사무실 사용일 경우 상가임대소득으로 과세합니다. 임차인 전입신고 여부과 상관없이 실제 사용현황을 기준으로 판단합니다. 

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